Cashflow-Berechnung bei Immobilien: Der komplette Guide 2025

Der Cashflow ist einer der wichtigsten Kennzahlen für erfolgreiche Immobilien-Investoren. In diesem umfassenden Guide zeigen wir Ihnen, wie Sie den Cashflow Ihrer Immobilien-Investments korrekt berechnen und dabei alle steuerlichen Aspekte berücksichtigen.

Der Cashflow bezeichnet den tatsächlichen Geldfluss, der monatlich oder jährlich aus einer Immobilie resultiert. Er berechnet sich aus den Mieteinnahmen abzüglich aller laufenden Kosten und Finanzierungskosten.

- **Positiver Cashflow**: Die Einnahmen übersteigen die Ausgaben
- **Negativer Cashflow**: Die Ausgaben übersteigen die Einnahmen
- **Break-Even**: Einnahmen und Ausgaben halten sich die Waage

Die grundlegende Formel für die Cashflow-Berechnung lautet:

**Cashflow = Mieteinnahmen - (Betriebskosten + Finanzierungskosten + Steuern)**

- Netto-Kaltmiete
- Nebenkosten-Umlagen
- Sonstige Einnahmen (Stellplätze, etc.)

- **Betriebskosten:**
- Hausverwaltung
- Instandhaltungsrücklage
- Versicherungen
- Grundsteuer
- Reparaturen und Wartung

- **Finanzierungskosten:**
- Zinsen für Darlehen
- Tilgung (bei Cashflow-Betrachtung relevant)

- **Steuern:**
- Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
- Abschreibungen (AfA)

Nehmen wir eine Eigentumswohnung in München:

**Kaufpreis:** €500.000
**Eigenkapital:** €100.000
**Darlehen:** €400.000 (3% Zinsen, 2% Tilgung)
**Netto-Kaltmiete:** €1.800/Monat

- Netto-Kaltmiete: €1.800
- Nebenkosten-Umlage: €150
- **Gesamt:** €1.950

- Zinsen: €1.000 (€400.000 × 3% ÷ 12)
- Tilgung: €667 (€400.000 × 2% ÷ 12)
- Hausverwaltung: €80
- Instandhaltung: €100
- Versicherung: €30
- Grundsteuer: €50
- **Gesamt:** €1.927

**Monatlicher Cashflow:** €1.950 - €1.927 = **€23**

- 2% AfA auf den Gebäudeanteil
- Sonderabschreibungen bei denkmalgeschützten Objekten
- Modernisierungskosten über mehrere Jahre abschreiben

- Fahrtkosten zur Immobilie
- Fortbildungskosten
- Fachliteratur und Software
- Beratungskosten

Für eine realistische Einschätzung sollten Sie immer den Cashflow nach Steuern betrachten:

**Cashflow nach Steuern = Cashflow vor Steuern - Steuerlast + Steuerersparnis**

Bei einem Grenzsteuersatz von 35%:
- Mieteinnahmen: €23.400 p.a.
- Werbungskosten: €15.000 p.a.
- Abschreibung: €8.000 p.a.
- **Zu versteuerndes Einkommen:** €400
- **Steuerlast:** €140

Für präzise Berechnungen empfehlen wir:

1. **Excel-Vorlagen** für grundlegende Berechnungen
2. **Spezialisierte Software** wie ImmoScanner
3. **Steuerberater** für komplexe Fälle

Planen Sie mit 5-10% Leerstand pro Jahr.

Kalkulieren Sie mindestens 1-2€ pro m² monatlich.

Der Cashflow vor Steuern kann stark vom Cashflow nach Steuern abweichen.

Eine korrekte Cashflow-Berechnung ist essentiell für erfolgreiche Immobilien-Investments. Berücksichtigen Sie alle Faktoren und nutzen Sie professionelle Tools für präzise Ergebnisse.

**Tipp:** Nutzen Sie unseren kostenlosen Cashflow-Rechner auf ImmoScanner.de für Ihre nächste Investition.

Cashflow-Berechnung bei Immobilien: Der komplette Guide 2025

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